Il valore catastale: calcolo e ruolo nei controlli fiscali(www.sovranitapopolare.it) Nel contesto delle compravendite immobiliari, la libertà negoziale permette di fissare un prezzo anche al di sotto del valore catastale.
Questa discrezionalità contrattuale non esclude il rischio di controlli fiscali da parte dell’Agenzia delle Entrate, soprattutto quando il prezzo risulta significativamente inferiore al valore ufficiale attribuito al bene. Vediamo insieme quali sono i criteri di valutazione adottati dall’Amministrazione finanziaria, le differenze fiscali tra prima e seconda casa e quali accorgimenti adottare per evitare contestazioni o rischi di donazioni mascherate.
Il valore catastale rappresenta il parametro imprescindibile per valutare la congruità delle transazioni immobiliari e costituisce la base imponibile per molte imposte legate alla compravendita. Questo valore si ottiene rivalutando del 5% la rendita catastale dell’immobile e moltiplicandola per un coefficiente che varia a seconda della destinazione d’uso: 110 per le abitazioni principali e 120 per le seconde case.
Ad esempio, per un immobile con rendita catastale di 800 euro, si calcola prima la rendita rivalutata (840 euro) che, moltiplicata per 110, dà un valore catastale di 92.400 euro se si tratta di prima casa. Nel caso di seconda casa, moltiplicando per 120, il valore sale a 100.800 euro. Scendere al di sotto di queste soglie può innescare verifiche da parte dell’Agenzia delle Entrate, che sospetta operazioni con finalità elusive o evasive, come la dichiarazione di un corrispettivo inferiore a quello effettivamente pattuito.
Differenze fiscali tra prima e seconda casa e le implicazioni del prezzo sotto valore
La normativa fiscale distingue nettamente tra la compravendita di una prima abitazione e quella di una seconda casa. Nel caso della prima casa, l’imposta di registro del 2% viene calcolata sempre sul valore catastale, indipendentemente dal prezzo dichiarato nell’atto. Questo meccanismo tutela naturalmente il contribuente da possibili contestazioni, poiché il Fisco incassa comunque l’imposta minima prevista.
Diversamente, per la seconda casa, l’imposta di registro del 9% si applica sul prezzo effettivamente dichiarato nel contratto. Un prezzo troppo basso rispetto al valore catastale comporta un minor gettito fiscale, che può attirare l’attenzione degli uffici e condurre a controlli approfonditi. In questi casi, la prassi consiglia di allegare all’atto di compravendita una perizia asseverata redatta da un tecnico qualificato, che certifichi lo stato dell’immobile e giustifichi il prezzo pattuito, ad esempio evidenziando necessità di ristrutturazioni o problemi strutturali.
La perizia, unita alla tracciabilità totale dei pagamenti, costituisce un elemento probatorio importante per dimostrare la buona fede e la correttezza del prezzo dichiarato. Tuttavia, per annullare ogni rischio di contestazione, la soluzione più sicura rimane quella di applicare le imposte sul valore catastale anche in caso di prezzo inferiore, rinunciando al risparmio fiscale immediato ma garantendo una maggiore tranquillità futura.
Il pericolo della donazione mascherata e le conseguenze giuridiche (www.sovranitapopolare.it)
Un ulteriore aspetto da non sottovalutare riguarda la possibile configurazione di una donazione indiretta quando il prezzo di vendita è sproporzionatamente basso rispetto al valore reale dell’immobile. La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha chiarito che non basta la semplice differenza numerica, ma è necessario dimostrare l’intento liberale del venditore, cioè la consapevolezza di trasferire il bene senza un corrispettivo adeguato per favorire l’acquirente.
In tali situazioni, si parla di “falsa donazione” o donazione mascherata da compravendita, un meccanismo che può avere rilevanti ripercussioni in ambito successorio. Se l’acquirente è erede del venditore, la donazione indiretta può essere soggetta a collazione e, qualora ecceda la quota disponibile, può scatenare azioni di riduzione da parte degli altri coeredi. Questo può tradursi in contenziosi familiari lunghi e onerosi.
Per questa ragione, chi intende agevolare un familiare con un prezzo particolarmente vantaggioso dovrebbe valutare con il proprio notaio la possibilità di procedere con una donazione esplicita, che pur comportando costi notarili maggiori, offre maggiore certezza giuridica e trasparenza fiscale, evitando future controversie.
