La donazione immobiliare e la tutela dei legittimari(www.sovranitapopolare.it) Negli ultimi anni, il tema della donazione immobiliare ha assunto una crescente rilevanza nel panorama giuridico e fiscale italiano.
La normativa vigente non prevede più la restituzione dell’immobile donato in caso di impugnazione da parte dei legittimari, ma solo il riconoscimento di un risarcimento economico ai medesimi, secondo quanto stabilito dall’azione di riduzione. Questo aggiornamento normativo ha modificato sensibilmente il modo in cui si gestiscono i rapporti tra donatari, acquirenti e legittimi eredi.
Il Codice Civile, all’articolo 769, definisce l’atto di donazione come un contratto con cui il donante, per spirito di liberalità, trasferisce un proprio diritto a favore del donatario. Tuttavia, la legge tutela sempre i legittimari – coniuge, figli e altri familiari – riservando loro una quota minima dell’eredità, detta “quota legittima”, che non può essere lesa da donazioni che eccedano tale limite. È per questo che, anche dopo la stipula di una donazione immobiliare, gli eredi possono esercitare un’azione di riduzione per tutelare i propri diritti, chiedendo un risarcimento proporzionale al danno subito, senza obbligare la restituzione fisica dell’immobile.
Secondo la nuova disciplina, infatti, non è più previsto il recupero dell’immobile, ma solo un indennizzo economico che tenga conto del valore di mercato del bene e delle spese sostenute dal donatario o dai successivi acquirenti. Tale indennizzo può essere richiesto entro i 10 anni dal decesso del donante, o entro 20 anni dalla donazione se il donante è ancora in vita.
Rischi e garanzie per chi acquista un immobile di provenienza donativa
Il mercato immobiliare ha registrato un incremento delle donazioni, con un aumento del 5% nel settore immobiliare e del 10% in quello mobiliare nell’ultimo anno. Nonostante ciò, acquistare un immobile proveniente da donazione comporta rischi significativi, in particolare per la possibilità che la donazione venga impugnata dagli eredi legittimi.
Per questo motivo è sempre più diffusa la sottoscrizione di una polizza assicurativa per donazione immobiliare, una tutela che protegge sia l’acquirente che l’istituto di credito che finanzia l’acquisto con un mutuo. Questa polizza copre eventuali danni economici derivanti da un giudizio favorevole all’azione di riduzione, garantendo:
- il valore economico dell’immobile;
- la somma dovuta ai legittimi eredi;
- le spese processuali e il mancato guadagno derivanti dal giudizio.
In sostanza, la polizza consente all’acquirente di mantenere la proprietà dell’immobile senza rischiare di doverlo restituire, riducendo così l’incertezza e agevolando compravendite e finanziamenti bancari.
Costi, benefici e soggetti coinvolti nella polizza donazione immobiliare (www.sovranitapopolare.it)
Il costo di una polizza donazione immobiliare varia in base al valore commerciale dell’immobile da assicurare. Attualmente, il mercato propone un premio minimo di circa 670 euro per assicurare immobili fino a 100.000 euro, con pagamento unico alla sottoscrizione. Tale premio viene rivalutato automaticamente per proteggere l’assicurato dall’inflazione e mantenere costante la copertura.
Possono sottoscrivere la polizza il donante, il donatario, i successivi acquirenti e i venditori della proprietà. Tuttavia, i beneficiari della polizza sono esclusivamente i soggetti che hanno acquistato a titolo oneroso l’immobile, i soggetti con diritti reali di godimento sull’immobile e gli istituti di credito che hanno concesso mutui garantiti da ipoteca sull’immobile stesso. Non possono essere beneficiari il donante e il donatario originari.
La polizza ha una durata indeterminata, rimanendo efficace fino a quando il rischio di azione di riduzione è concreto per il beneficiario. Questo rende la polizza una garanzia importante per tutelare i diritti di proprietà e facilitare la circolazione degli immobili provenienti da donazione.
Informazioni essenziali per acquirenti e legittimari
La legge non impone obblighi specifici di informazione agli acquirenti riguardo ai rischi derivanti dall’acquisto di un immobile di provenienza donativa. In pratica, gli acquirenti vengono a conoscenza di tali rischi principalmente in due situazioni:
- Quando la banca si rifiuta di concedere un mutuo su un immobile donato, salvo che non venga stipulata una polizza assicurativa che tuteli la banca stessa;
- Tramite il notaio, che solitamente informa l’acquirente dei rischi connessi, anche se non è obbligato a farlo.
Gli eredi legittimi che ritengono lesi i propri diritti possono agire nei confronti del donatario e anche di eventuali terzi acquirenti, chiedendo un risarcimento economico proporzionale al valore dell’immobile e non più la restituzione del bene. Se il terzo acquirente vuole liberarsi dall’obbligo, può corrispondere un importo equivalente in denaro.
Questa evoluzione normativa rappresenta un cambiamento fondamentale nella gestione delle controversie ereditarie legate alle donazioni immobiliari, offrendo maggiore certezza e tutela per tutti gli attori coinvolti nel trasferimento di proprietà.
